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Suspension du paiement du loyer commercial : pas de mise en demeure nécessaire lorsque le local devient inexploitable

Temps de lecture : 2 min.
Publié le : 08/12/2025 08 décembre déc. 12 2025
Actualités du cabinet

Bail commercial/Droit commercial

Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin

Lorsqu’un local commercial devient inexploitable en raison d’un défaut d’entretien ou de délivrance du bailleur, le locataire est-il tenu de continuer à payer son loyer ?
Dans un arrêt du le 18 septembre 2025, la Cour de cassation vient d’apporter une réponse claire et protectrice pour les preneurs.

Les faits

Une commerçante louait un local à usage commercial. En 2016, des infiltrations d’eau importantes rendent les lieux impropres à toute exploitation. Face à l’inaction du bailleur, la locataire cesse de régler les loyers, invoquant l’exception d’inexécution.
La cour d’appel de Fort-de-France la condamne pourtant à payer les loyers dus, estimant qu’elle aurait dû mettre en demeure le bailleur avant de suspendre ses paiements.

La position de la Cour de cassation

Saisie du pourvoi, la troisième chambre civile casse partiellement l’arrêt.

Elle rappelle que :

« Le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. »

Autrement dit, le locataire n’a pas à adresser de mise en demeure pour suspendre le paiement du loyer dès lors que le bien loué ne peut plus être utilisé conformément à sa destination du fait du bailleur.

Les fondements juridiques

La Cour s’appuie sur les articles :
1184, alinéa 1er ancien du Code civil,
1719 et 1728 du Code civil, relatifs aux obligations réciproques du bailleur (délivrance et entretien du bien) et du preneur (paiement du loyer).

Cette décision réaffirme que les obligations du bailleur et du locataire sont interdépendantes.
Si le bailleur manque à son obligation de délivrance ou d’entretien, le locataire peut immédiatement suspendre le paiement du loyer , sans attendre une réaction du bailleur, ni être contraint d’une formalité préalable.
Le locataire doit prouver que les désordres rendent le local impropre à l’usage convenu (fermeture forcée, insalubrité, etc.).
Le bailleur ne peut réclamer les loyers pendant cette période d’inexploitation.
La suspension du loyer ne constitue pas une résiliation du bail, mais une mesure temporaire fondée sur la réciprocité contractuelle.
 
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